Créditos UVA: cuánto hay que ganar para acceder a una vivienda de USD 100.000 y cuánto cuesta la primera cuota

El boom de los créditos hipotecarios UVA volvió con fuerza al mercado inmobiliario argentino. Tras años de parálisis, el sistema ajustado por inflación reactivó la posibilidad de acceder a una vivienda propia, aunque con condiciones que exigen un alto nivel de ingreso y ahorro previo.

Según datos del Colegio de Escribanos porteño, en abril se firmaron 1.192 escrituras con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires, lo que representa un crecimiento del 1.012% en comparación con el mismo mes del año anterior. En el primer cuatrimestre del año, ya se contabilizan 4.094 escrituras con crédito, lo que marca una incidencia del 31,75% sobre el total de operaciones, la más alta desde el regreso de esta modalidad.

Detrás del auge hay un número creciente de familias que evalúan la alternativa UVA como una forma de escapar al alquiler, aunque el acceso está lejos de ser masivo. Comprar una propiedad de USD 100.000 requiere que el solicitante cuente con al menos USD 20.000 o USD 30.000 ahorrados, ya que los bancos suelen financiar entre el 70% y el 80% del valor.

Además, se exige que el valor de la cuota inicial no supere el 30% o 35% del ingreso familiar neto, lo que establece un umbral mínimo de ingresos altos. Por ejemplo, el Banco Nación exige un ingreso neto cercano a los $2 millones, mientras que entidades privadas como BBVA, Santander o el Banco Hipotecario elevan ese piso a más de $3 millones mensuales, debido al impacto de tasas más elevadas.

¿A cuánto asciende la primera cuota?

Aunque varía por banco y perfil del solicitante, las cuotas iniciales para un crédito de aproximadamente USD 70.000 (70% del valor de una propiedad de USD 100.000) pueden oscilar entre $450.000 y $650.000 mensuales. Esto significa que, en algunos casos, el pago mensual puede equipararse al valor de un alquiler en zonas medias o altas, aunque con la ventaja de construir capital propio. Costos ocultos y adicionales

Quienes acceden al crédito deben contemplar una serie de gastos asociados a la escrituración y mantenimiento del préstamo:

• Impuesto de Sellos: entre el 1,5% y el 2% del valor de la propiedad.

• Comisión bancaria y tasación: entre el 0,5% y el 1% del monto solicitado.

• Honorarios de escribano: alrededor del 2%.

• Tasas registrales y certificaciones: hasta un 2% combinado.

Además, el crédito trae aparejados costos recurrentes:

• Seguro de vida e incendio: entre 0,1% y 0,2% del saldo anual cada uno.

• Impuestos municipales: variables según el municipio.

UVA: la variable que puede cambiar todo

A diferencia de otros préstamos, el sistema UVA implica una actualización constante de la cuota según la inflación, por lo que el monto a pagar no es fijo. Esto exige una planificación familiar estricta y cierto margen de ahorro para afrontar meses con subas inesperadas en el índice de precios.

📊 El regreso del crédito

Según el informe de First Capital, las líneas de crédito hipotecario (incluidas las ajustadas por inflación) crecieron 13,3% en mayo en términos nominales, con un saldo total de $3,4 billones, un salto interanual del 471,2%. En términos reales, la suba fue del 11,3% mensual y 296,6% anual, lo que confirma una tendencia creciente desde mediados de 2023.